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良質の住宅を安く建てる方法
あくまで一つの提案です。通常の請負施工でも、設計事務所主体の分離発注(CM)でも、なんでもＯＫです。
良質の住宅を安く建てる方法です。	●どうしたら、　良い家を安く建てられるのか？　とっておきの方法を下記に！
良質の住宅は、腕におぼえのある棟梁（大工）がつくります。
腕の良い棟梁（大工）は、ハウスメーカーや住宅会社にはいません。	●ハウスメーカーや住宅会社は、大工を安い手間賃で雇います。（下請けで直接雇用ではない）また、大工工事を短い工期で縛ります。だからプライドや技術は不要。あっても失せてしまいます。下請けばかりの大工は、腕がないか、鈍ります。メーカーの大工は、４５日とかで大工工事を終わらせなければなりません。ところが良い棟梁は、お客様から請け負うと４ヶ月も５ヶ月も掛けてじっくり丁寧な仕事をします。それでいてTotalではメーカーや会社よりも安い。そのくらい経費や利益に搾取されているのです。
腕の良い棟梁（大工）は、良質の住宅を造ります。言い換えると、良質の住宅は、腕の良い棟梁（大工）でなければ造れません。	●ハウスメーカーや住宅会社は、設計・監理者、現場監督がしっかりしていて、工事の管理がしっかりされていると錯覚されがちですが、実はそうでもありません。下請け大工は、監督が見ている時、見えるところの仕事と、見えないところの仕事を使い分けます。中には現場監督ぐるみの不正もあります。荒い仕事や不正があっても、素人のお客様には分らない。見た目の豪華さや高級感だけに誤魔化されがちな建築業界なのです。
でも、腕の良い棟梁（大工）だけでは、現代の建築関係法令に合った住宅をつくることは難しいので、設計事務所が必要になります。	●昔から、１００年も２００年もビクともしない建築を名棟梁が残してきました。近年、建築関係法令が整備され、設計事務所が法令に合ったデザインを描き、棟梁（大工）が形にする分業化が必要になりました。
ただ、設計事務所といっても、棟梁から依頼された、住宅会社から依頼を受けたというところでは本当は駄目です。	●お客様（お施主様）が住宅の建築を、ハウスメーカーや住宅会社に直接依頼することが一般化してきました。ところが設計スタッフを揃えながら、設計・監理(手続き)を社外の設計事務所に下請けさせることがあります。設計・監理責任を外部の者に負わせるためです。
なぜ駄目か？というと、建築業者から依頼を受けたのでは、業者の下請けという立場になります。そんな立場では、業者に厳しい事は言えません。	●社内建築士または、下請けの建築士では、ハウスメーカーや住宅会社に不利になることは言い難いものです。つまり、お客様（お施主様）に不利益になることが見過ごされてしまいます。
つまり、業者の手先になってしまい、業者に都合がよく、お客様（お施主様）に不利益なことがあっても目をつぶられてしまいます。	●大手ハウスメーカーの建築士が、建築確認の公文書偽造まで行ってしまった事件が度々報じられましたが、それこそ自社に都合が良いように働いた結果であります。
良質の住宅を安く建てるには、まず、設計事務所の門を叩いてください。	●一概に設計事務所の敷居は高いイメージですが・・・少なくとも私のところは低いです。中には、お客様（お施主様）のお住まいを、我が物顔で作品と称し各種受賞歴や雑誌掲載を誇っているところもありますが、何か勘違いしているのでは？と思っております。
設計事務所は、真っ先にお客様（お施主様）の利益優先に設計をします。	●ハウスメーカーや住宅会社は、自社の都合で設計から施工まで進めます。自社の工法に非があっても、それはひた隠しにして、優位なところだけを並べたてます。
お客様（お施主様）と設計事務所が連携をして、施工者を選定しなければ、良質の住宅を建てることは出来ません。	●ハウスメーカーや住宅会社（設計・施工）で、良い家を建ててもらったと喜んでいられるのは、悪いところが隠れている、あるいは見つけられないだけなのです。 ※町の工務店の中には、良いところもあります。
良い設計が出来れば、腕におぼえのある棟梁（大工）を、豊夢創屋がご紹介します。	●お知り合いの棟梁（大工）でも構いません。お客様（お施主様）のご要望どおりに、設計図どおりに、諸建築関係法令どおりに工事がされることを、豊夢創屋がキチンと工事監理させていただきます。
ご紹介するのは、建築しか出来ない根っからの棟梁（大工）です。大儲け(企業化)できない負け組かもしれません。でも、正直な住まいづくりをしている方たちです。	●棟梁（大工）の中には、商売上手で工務店や住宅会社を立ち上げる成功例がいっぱいあります。それらは、大儲けした勝ち組です。でも、建築工事で大儲けするには、正直にやっていては儲かりません。利益を出すだけでも大変なんです。（食品偽装もそうか？）それでも、信頼できる棟梁（大工）は、お客様（お施主様）のために儲からなくても良い住まいづくりに励みます。
豊夢創屋がお薦めする棟梁（大工）は、『杉板パネルの家』を依頼した方です。	●２００２年度静岡県住まいの文化賞　優秀賞に建築主・設計者・施工者の三者で表彰を受けました。腕におぼえのある棟梁ゆえ、永年積み重ねた技術にこだわりを持ってましたが、新しい工法にチャレンジしていただきました。そして、なにより受賞できたのは、お客様（お施主様）の“住まい方”を審査員に評価いただきました。
彼は腕の良い棟梁（大工）ですが、大儲けするよりも、お客様（お施主様）に喜んでいただきたいと日々精進をしています。	●棟梁（大工）自身の儲けを度外視してまでも、お客様（お施主様）に喜んでいただける住宅をつくり続ける職人は珍しくなりました。そんな姿勢が評判を呼び、こんな社会情勢にもかかわらず新築依頼が舞い込んでいます。
彼は、立派な社屋・事務所も持たず、小さな家に住んでいるのみです。	●昔から、良い棟梁（大工）にありがちなことです。自分の家を建てられるほど儲けようとしないのです。
だから、いつでも棟梁を頼りにするお客様（お施主様）の住宅を造っているわけではありません。
自分の仕事がない時には、住宅会社の仕事（下請け）も甘んじて請けなければなりません。でも、頑なまでに手を抜く事を良しとしない大工です。	●下請け、あるいは孫請けの仕事になります。満足な手間賃を貰えません。工期も限られています。それでも、下請けの大工だったら釘を１本しか打たないところにも２本、３本も打って、後々にクレームとならないようお客様（お施主様）のためを思って仕事をする人です。大工仲間からは、「バカ」と罵られようと・・・
なぜ？この棟梁（大工）は、良質の住宅を安く建てるのか？
大工工事は棟梁（大工）が担います。他の専門工事業者の手配から現場の管理も棟梁が行います。	●見かけのうえでは、棟梁が工務店（元請け）の役割を担います。 ●専門工事業者とは、基礎屋、屋根屋、板金屋、電気屋、水道屋、サッシ屋、材木屋、建具屋、建材屋などをいいます。
棟梁（大工）が建築工事をすべて仕切るので、見かけのうえでは、ハウスメーカーや工務店と変わりません。	●建築工事というのは、多くの職種が必要で様々な職人や建材がバラバラに入ってくると、現場が混乱して収拾がつかなくなり、スムーズに工事ができません。その采配を振るうのが、メーカーなら現場監督、この場合棟梁（大工）になります。
棟梁（大工）は、儲けようとはしません。
だから、他の専門工事業者の見積もりや請求書に利益を上乗せしてお客様（お施主様）に請求することはしません。	●建築は、通常請負施工で行われます。元請けは、利益と経費を確保したうえで、下請けに丸投げをして、下請けも利益と経費を確保したうえで、大工や各専門職種に工事をさせます。元請け・下請けが甘い汁を吸った絞り糟で職人が仕事しなければならないのが日本の建築現場の現状です。
また、一般的な請負施工の元請けとなると、経費もそれなりに頂戴しなければならなくなるので、棟梁（大工）は掛かる経費を最低限にする方法をはじめました。	●通常の請負施工では、少なくとも各専門工事業者への支払いや税金対策などの経費が掛かってしまいます。
そのため棟梁（大工）は、お客様（お施主様）から建築工事費を一括していただきません。頂戴するのは、自分が働く分、つまり大工工事と現場を管理するための手間だけです。	●工事の形態は請負施工でなく、いわゆる分離発注（直営）になります。 ●分離発注というと、お客様（お施主様）に代わって設計事務所がＣＭマネージャーになるものですが、棟梁が分離発注を行います。
お支払いは、すべて工事の進捗に応じてになります。　建築確認が下りたら、設計監理料（確認申請料）を設計事務所にお支払いいただきます。　基礎工事が終り、設計どおりと確認されたら、基礎工事代金を基礎屋にお支払いいただきます。　めでたく上棟したら、材木屋にそれまでの材木代金をお支払いいただきます。　屋根が葺けたら、屋根工事代金を屋根屋にといった具合に、順次工事の進捗にあわせて各専門工事業者よりお客様（お施主様）に請求されますから直接お支払いいただきます。	●豊夢創屋は、建築関係法令に照らした設計と工事監理を責任を持って行います。現場の管理、各専門職種の手配などは、棟梁（大工）が責任を持って行います。 ●分離発注ですから、当然お客様（お施主様）が各業者から直接見積もりを提示され、工事の進捗に応じて各業者から直接請求を受け、直接お支払いをしていただくものです。
つまり、大工工事をはじめ各専門工事業者の請求は、元請け（ハウスメーカー・住宅会社・工務店）を経由することなく直接お客様（お施主様）に渡されるので、元請けが利益や経費を加算することもできず、本当に原価で住宅を建てることができるわけです。	●これは、すべて原価です。信用していただくしかありませんが、各業者より裏金が棟梁（大工）や設計事務所にキックバック（kickback）ということはありません。（この業界もよく聞かれる事なのでお気をつけください。）
日本固有の元請け（ハウスメーカー・住宅会社・工務店）による建築工事では、建築費用が割高になり、品質もおぼつかなくなりやすいです。	●一般に元請けは、各専門工事業者から提出された見積もりに一定額（利益）を乗せたうえに経費をプラスされてお客様（お施主）に見積もり、請求されます。　請負業者には２種類の予算（見積もり）が存在します。お客様（お施主様）に提示する見積もりと、お見せできない実行予算です。 ●あるいは、元請けの力が強い（大手）の場合は、各専門業者に一定額で工事を強要することがあります。その額が妥当な額ならば、各専門業者はしっかりした仕事をしますが、不当な額ならば材料の品質を落とされたり手抜きせざるを得ません。 ●だいたいモデルハウスだけは丁寧に造るものですが、腕の良い棟梁（大工）が造るものと比べたら“月とすっぽん” モデルハウスを見学して、「いいなぁ！」と勘違いされないように！
特に大手になれば、下請け・孫請けと重層構造になりがちで、建材はそこそこだけど粗雑な施工で、価格ほどの価値がないものが散見されます。
誤解しないでください！
『安い』といっても、 ○○ホームみたいな坪単価２０万円台、３０万円台と一緒にしないでください。「よりよい物をより安く」と謳ってますが… どう見ても「安かろう悪かろう」です。	●外見上普通の家と見間違うような造りをしていても、肝心の骨組みが限界まで弱々しいもので、造る職人の手間賃は最低レベル。安物を使い、手抜きと粗雑さのオンパレードです。また、安いといっても、標準仕様では窓にシャッターも網戸も面格子もなく、オプション価格は割高に設定されていて、結局は割高なのに品質は最低な住宅になります。
良識ある棟梁（大工）が造ると、安くするために悪い（耐久性のない）材料は使いません。	●棟梁（大工）は、お客様（お施主様）の家を一生面倒みるつもりで家造りに励んでいます。だから、自分が信用をおけない材料は使えません。 ●お金を集めるだけ集めて、さっさと破産してしまうようなハウスメーカーとは・・・ ※手を抜かず、強度や耐久性を落とさないで安価な素材を適材適所に配して、ローコスト化を計れば『真のローコスト住宅』も可能ですが・・・
仕事の手を抜かず丁寧な仕事をしますから、安いといっても坪単価４０万円台を下ることはありません。
でも、これだけの材料で、これだけの仕事をしてくれる元請け（ハウスメーカー・住宅会社・工務店）があったなら、一体いくらになるのでしょう？	●例えば、ハウスメーカーの○○林○で坪単価６０～７０万円台の住宅なら、棟梁（大工）は坪単価４０万円台で十分です。　メーカーの経費＆利益とは大きなものです。オマケに、腕の良い職人連中が造りますからその分仕上がりも良くお得です！
それだけ、元請けの利益や経費は、お客様（お施主様）には無駄な出費になります。
だから、棟梁（大工）による分離発注なのです。
腕におぼえのある棟梁（大工）と、豊夢創屋がタッグを組んだら、良質の住宅を安く建てられます。	●お客様（お施主様）に、良い棟梁を橋渡しをするのが豊夢創屋の役割です。
【補足】
①設計と工事監理は、豊夢創屋が万全を期します。	●一般の木造２階建住宅でも、構造計算を行います。多くの住宅会社や工務店では、構造計算を行わず簡易な壁量計算で筋違いや構造用合板を、Ｎ値計算で補強金物を入れる程度です。豊夢創屋では、平成１２年より本格的構造計算を行って安全を確かめています。
②設計事務所が分離発注するべき？　設計事務所が分離発注をすると、数多くに相見積もりを依頼するために詳細な設計図面を作成しなければなりません。通常２０枚ほどのところ１００枚前後の図面を描くことにより、設計監理料およびＣＭ（分離発注）手数料をそれなりに頂戴しなければならなくなります。　でも、普通（一般的な構造納まり）の住宅を建てるのに、１００枚もの図面は必要ありません。設計者や棟梁（大工）の頭の中にあるアイディアだけでも立派な良い住宅を建てることができます。　だから、棟梁（大工）による分離発注もありなのです。	● 『杉板パネルの家』のような特殊な工法を用いた建物や、棟梁（大工）が分離発注を行わない場合などに、豊夢創屋がＣＭマネージャーとして分離発注を行ってきました。
③棟梁（大工）の分離発注は、お客様（お施主様）にリスクがほとんどありません。　訳は、工事前には一切お金をいただかないからです。　例えば、大工工事は、働いた大工の人数×日数×日当が月末締めで請求されます。　材木は、その月に現場へ搬入された分を月末締めで請求されます。　だから、品物がない、未だ働いてない段階でお支払いいただくことは一切ありません。	●自己破産をしたハウスメーカーのように、契約をしただけで着工もしてない段階で、工事費の７０％も支払わなければならないなんて理不尽なことは一切ありません。　また、一般的な支払い条件の、契約時に１／３、上棟時に１／３、完成時に１／３というのも、分離発注に比べると支払い過ぎで、お客様（お施主様）のリスクが大きすぎるといえます。
④棟梁は本当に正直で、儲けようとは考えていません。　例えば、大工の手間賃ですが、見積もりで幾らと記した以上、少々工期が延びてしまった場合でも追加の請求はしません。（人が良過ぎです。）　だから、工事の最終版に棟梁（大工）はタダ働きをしていることがよくあります。それでも、手を抜いて早く終わろうなんて考えないで、「ちょっと手間賃を安く見積もり過ぎたかなぁ？」と笑っています。	●棟梁（大工）は、お客様（大工）とご縁があって知り合うことができ、棟梁を信じてお住まいの新築を依頼していただけることを、本心から感謝しています。　だから、良い家を少しでも安く建ててあげたいと思っているので、丁寧に造っているうちに工期が延びる、自分の手間賃はなくなってしまうことがあります。
⑤工事の進捗具合に合わせて、請求が出てくる度に支払い続けることができるのか？　１００％自己資金で建てられる方は、まずいないでしょう。その場合、金融機関等の住宅ローンを借りなければなりませんが、工事着工から完成までの支払いに備えて“つなぎ融資”を借りていただくことになります。　その場合、以前の金融機関だったら、融資金は直接工事業者に支払われていました。それでは分離発注にならず、工事中に融資額の全額を支払ってしまうことになってしまいます。そこで、分離発注の場合は、お客様（お施主様）の専用口座に融資額が支払われることができるようになりました。お客様（お施主様）は、工事の進捗に合わせその口座から各業者に順次お支払いをしていただくことができます。	●金融機関は、本当につなぎで融資したお金が全部建築工事に使われるかどうか？疑っています。見積もり額を多めに金融機関に提出して融資を受け、実際には安く家を建てて、残ったお金で車や家具、電化製品を買ってしまわれることを恐れています。そのように、融資金額よりも実際に建てられた家が安く造られてしまうと、担保価値も下がってしまいます。そこで、金融機関は基礎工事が終わった段階、上棟した時点など定期的に現場を確認して写真を撮り、融資されたお金の使われ方をチェックするという自衛策も始りました。
棟梁（大工）による分離発注にご興味がありましたら、豊夢創屋までご連絡ください。棟梁（大工）と面談、施工例の見学などの橋渡しをさせていただきます。　ただし、棟梁（大工）はハウスメーカーや住宅会社のような営業が商売ではありません。現場で汗を流すのが本業なので、愛想よくもてなすとか、お客様（お施主様）のご都合に直ぐ合わせられない場合もあります。　また、施工例の見学にしてもモデルハウスではないので、いつでも自由にとはいきません。
良質の住宅を安く建てるには、棟梁（大工）による分離発注が最善の方法と思います。 ※設計事務所による分離発注もありますが、設計事務所の作業量が増えるため加算される報酬分が高くなります。また、それにより数多くの業者を入札で競わせれば、各工事は安くなりますが見知らぬ業者同士が現場で重なることによるストレスやトラブルで、工事の円滑な進行が妨げられる心配もあります。(そのための、CMマネージャーと言われればそれまでなんですが…。)結果として、棟梁が使い慣れた専門工事業者集団のほうが、良質な住宅が建て易いというわけです。　正当な報酬（手間賃）を受けた職人集団が工事をしますから、ハウスメーカーや住宅会社では絶対に真似のできない品質本位になります。　分離発注では、余計な経費や利益が加算されないので、本当の意味の原価で家を建てることができます。　そして、その後ろ盾として設計事務所がお客様（お施主様）の住まい造りを補佐することで、本当に良い住まい造りとなります。

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